坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目招商公告(佳华纽约客)

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7月26日，深圳公共资源交易公共服务平台发布龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目招商公告。

坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目招商公告

深圳公共资源交易公共服务平台发布龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目招商公告，就龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目引进合作开发主体进行公开招商，由深圳交易集团有限公司龙岗分公司（以下简称“交易集团”）采取竞争性磋商方式确定合作方。

基本情况

（一）项目概况

龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目位于龙岗区坪地街道西侧，属于深圳市重点发展片区（国际低碳城）及龙岗区“一芯两核多支点”战略布局（低碳智造核）规划范围，紧邻盐龙大道、外环高速，东北部为低碳城5平方公里扩展区。

本项目于2019年7月31日通过龙岗区土地整备工作领导小组会议审议，同意项目立项申请；于2020年1月7日列入《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》中的利益统筹目录；现项目已完成实施方案（含留用土地方案）的审批。

（二）实施范围

根据《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》，澳头利益统筹项目采取“利益统筹+传统土地整备”方式实施，实施范围总规模为145466.08㎡，其中利益统筹实施范围85000.31㎡，传统土地整备实施范围60465.77㎡，具体实施范围内土地情况如下表：

（三）建筑物状况

1、利益统筹项目实施范围内：利益统筹项目实施范围内共有建筑108栋。计算建筑面积的建筑物49栋，建筑面积40413.64㎡，主要以工业厂房及其配套为主，其中住宅1栋，建筑面积776.76㎡；工业厂房及其配套计算建筑面积的建筑物48栋，建筑面积39636.88㎡。不计建筑面积的建筑物59栋，水平投影面积16614.77㎡。

2、利益统筹项目外国有土地内：项目外国有土地内涉及历史遗留建筑共9栋，计算建筑面积建筑物4栋，建筑面积902.67㎡，不计建筑面积5栋，投影面积192.62㎡。

（四）实施方式

根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）等有关规定，本项目采用“利益统筹+传统土地整备”方式捆绑实施，具体为：

1、利益统筹实施范围85000.31㎡内的经济利益关系由合作方负责理顺，具体负责建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和土地移交工作。

2、利益统筹项目外国有土地内的建（构）筑物及青苗、附着物，由合作方负责拆除、清理。

3、传统土地整备实施范围60465.77㎡内的土地，由政府与招商方签订城市化转地适当补偿协议书，地上建（构）筑物及青苗、附着物由合作方负责拆除、清理。

在完成上述全面征转清拆并移交土地给政府后，政府实际留用给招商方的土地规模为21722.87㎡（其中利益统筹项目范围内14900.27㎡，腾挪利益统筹实施范围外国有未出让用地面积6822.23㎡），留用地选址位于《深圳市龙岗203-01号片区[坪西地区]法定图则》04-01地块，该地块位于盐龙大道与龙胜路交界处的东北角，规划为二类居住用地，留用土地用地编码分别为04-01-01、04-01-02，用途均为居住用地（R2），用地面积分别为17702.79㎡、4020.08㎡，政府支付给招商方的土地整备资金为人民币壹亿贰仟叁佰零壹万玖仟伍佰壹拾陆元整（小写：￥123019516元）。

（征转清拆的范围及移交土地面积等以《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》为准）

可行性分析报告和项目开发预算

可行性研究报告的结论为：本项目的建设符合政府的政策导向和城市建设规划，一揽子解决历史遗留问题，可缓解片区市场供不应求的状况，提供一定体量的保障性住房，保障人才安居乐业，同时在提升城市竞争力和区域对人才的吸引力。实现政府、原农村集体经济组织单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。因此本项目的投资开发建设显得极其必要。本项目在拟规划条件下，按拟定的拆迁补偿方案补偿地上私人物业及集体物业后，项目总销售收入为262840.01 万元，总投资成本约为130230.16万元，项目净利润 43642.68万元，销售净利润率为16.60%，项目经济效益良好，项目可行。

经估算，本项目总投资约人民币壹拾叁亿零贰佰叁拾万零壹仟陆佰元整（小写：￥130230.16万元）包括拆迁补偿费用、补缴地价、土地出让税费、前期费用、建安工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费用、物业专项维修资金等。合作方在项目合作开发过程中，应缴交和承担的各项投资费用以实际发生的为准，高于上述测算标准的，由合作方承担，投资风险由合作方自负，确定给予招商方的回迁物业面积不降低。

集体资产情况

（一）澳头分公司集体资产

1、澳头分公司在项目范围内拥有永久性建筑的建筑面积合计22308.88㎡其中已办理不动产权证建筑面积合计4624.34㎡，宗地号G10401-0688，不动产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第0261333号、粤（2019）深圳市不动产权第0261334号，剩余建筑未办理不动产权证；临时性建筑面积15572.73㎡构筑附属物若干，用途为工业及工业配套。

2、澳头分公司在项目范围内拥有未完善征转手续用地土地（集体土地）面积合计140249.64㎡。

3、龙岭南路1-1号物业、龙岭南路5号物业，以及龙岭南路18号、20号、20-1号物业所占的土地属于澳头分公司所有，地上物业由投资人投资兴建，结合深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具的深世鹏咨字第HK20230310013号《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及的龙岭南路1-1号、龙岭南路5号及龙岭南路18号、20号、20-1号权益分配比例咨询报告》，并适当提高集体分配比例后，澳头分公司对龙岭南路1-1号物业享有的权益比例为31.3%（永久性建筑物建筑面积1050.83㎡、临时性建筑物建筑面积335.45㎡，构筑附属物若干），对龙岭南路5号物业享有的权益比例为16.8%（永久性建筑物建筑面积1146.82㎡、临时性建筑物建筑面积166㎡、构筑附属物若干）对龙岭南路18号、20号、20-1号物业享有的权益比例为13%（永久性建筑物建筑面积582.82㎡，临时性建筑物建筑面积105.27㎡，构筑附属物若干）。

（二）坪西股份公司集体资产

项目范围内拥有4465.30㎡非农建设用地指标。

留用土地情况

在招商方和合作方按土地移交验收标准向政府移交利益统筹实施范围85000.31㎡土地以及传统土地整备实施范围60465.77㎡土地后，政府将按规定办理21722.87㎡留用土地出让给招商方的手续。

留用地土地总面积约21722.87㎡，留用土地具体技术经济指标、配套设施规划方案表情况如下：

备注：留用土地最终技术经济指标、面积等以政府审批通过的规划研究成果为准。

意向合作方情况

（一）本项目意向合作方是深圳市鸿源投资发展有限公司。

查询公司信息显示，该公司大股东为深圳市佳华房地产开发有限公司。深圳市佳华房地产开发有限公司成立于1993年10月，是一家综合性房地产公司，开发完成了龙华佳华商场、松岗佳华商场、宝安中心区佳华纽约客、宝安20区书苑雅阁、石岩佳华豪苑、宝安72区佳华新村、西乡百佳华大厦、松岗罗田佳华工业园、观澜致胜工业园等地产项目，地产业务涉及商业物业、大型住宅物业、综合商用物业及工业项目的规划开发营运

（二）意向合作方已完成的工作包括：协助招商方将项目列入土地整备利益统筹目录、协助完成项目实施方案（留用地方案）的审批。因政府需提前收储土地，意向合作方协助招商方完成集体物业清租。

（三）经委托深圳德众会计师事务所出具的德众其他字（2023）第0523009号《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目前期资金投入的专项审计报告》，意向合作方已支出的前期费用和合理利润合计人民币伍仟零捌拾贰万捌仟玖佰贰拾贰元贰分（小写：￥50828922.02元）。

竞投人资格条件

一、 竞投人或其控股母公司具备房地产项目开发资质；

二、 竞投人净资产规模在人民币1亿元以上，且负债率不高于50%；

三、 竞投人和控股母公司具有良好的诚信记录，即无严重违法失信信息和未被列为失信被执行人；

四、 竞投人或其控股母公司具有良好的业绩和经验，即竞投人或其控股母公司自2016年1月1日起至今累计开发城市更新或利益统筹（含整村统筹）商住项目（商住项目包括商业类项目、住宅类项目以及商住类项目）建筑面积（含计容、不计容建筑面积）不少于10万㎡。

特别说明及风险提示

一、 考虑到意向合作方在项目立项、实施方案审批阶段的贡献，根据公平公正原则，经招商方股东代表大会表决确定，如意向合作方竞标的，在本次项目评审中将给予意向合作方1.5分的优先分。

二、 如合作方有控股母公司的，合作方的控股母公司应作为合作开发协议的签约一方，合作方控股母公司需为合作方全面履行合作开发协议承担连带保证责任，保证期限至合作方履行完毕合作开发协议全部义务之日起3年。

三、 合作方为非意向合作方的，自深圳交易集团向合作方发出《成交通知书》之日起10日内，合作方需向意向合作方无条件一次性支付前期费用人民币42357435.02元（根据德众其他字（2023）第0523009号《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目前期资金投入的专项审计报告》确认）及合理利润人民币8471487.00元（合理利润为前期费用的20%）。合作方未按时向意向合作方支付该款项的，招商方将无条件终止合作，不与合作方签订《合作开发协议》，并没收合作方已交纳的交易保证金（若交易保证金已转为履约保证金的，履约保证金不予退还）。合作方自签订项目合作开发协议之日起，应当承接意向合作方与澳头利益统筹项目相关权利人已签订的搬迁补偿安置协议书项下全部权利义务（如有）。

四、 基于本项目合作开发方案编制，招商方已聘请第三方服务机构提供评估咨询服务以及法律咨询服务，涉及的服务费用共计人民币壹佰贰拾伍万元整（小写：￥1250000.00元）。该费用由合作方承担，合作方应在交易集团出具《成交通知书》之日起10日内按招商方要求一次性将上述服务费用支付给相应的第三方服务机构。

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