西澳大利亚州分区号（zoning）是什么意思？
在澳大利亚，根据土地功能区分为四大块：居民区（ Residential）, 商业区（commercial）,工业区（industrial）以及农业区(Rural/Agricultural). 由于人口逐年增长，就业率，GDP，基础建设，政府政策等都会影响土地性质的改变，所以在澳大利亚开发房产，也要受到相关政策，具有市场性，规划性以及建造风险性的特点。
在澳大利亚统计局（ABS）预计澳大利亚人口将在未来60年内飙升。预计西澳大利亚将比该国的其他州人口增长速度更快。ABS预计WA在2040年增长一倍，从2.4万人口至4.7万人口。在西澳大利亚州计委（WAPC）对这样的现象具有很大的挑战，他们不仅必须在战略上管理好这种潜在的规模扩张，还要保持西澳一直成为宜居城市。
什么是R 代码
为了管理这种快速增长的趋势，WAPC已经制订了西澳的住宅设计规范或者 R-Code,这是为了在整个州的住宅开发方面提供一个标准。然后让规划方向掌握在每个地方政府的手中，以方便他们可以准备和修改这些规划方案并且实施守则。
简单来说，R代码就是告诉你在1公顷（10000平方米）的土地上可以被允许有多少户住宅。每个R-Code还规定了该区域内住宅地块的平均和最小尺寸。
举个例子，R20 就代表你可以在每公顷的土地上造20个住所，
平均每个住宅占地为450㎡或者最小为350㎡。
实际上，考虑R码比所谓的密度和地块大小这方面要复杂得多。且也有其他的因素会更有利或最有利影响其潜在发展。比如：
住宅类型
如果是公寓，需要最大容积率
最低闲地要求
住宅允许的最大高度
所需的边界建筑退缩尺寸
区域街景
场地需要的进口和停车场
场地工作
还有其他很多的细节，所以您需要聘请专业人士帮您解决问题。
您会建造什么类型的住宅？
任何开发户都有最基本的一个问题：“我想要在这里建造什么？”一般场地要求将根据您计划在这块土地建造什么住宅类型的不同而不同，R代码识别以下三个住宅类型：
独立型： 一个完全拥有自己土地，地契以及上面房子的方式，并非共享住所。
分组型：房产是一地块中其他两个或多个房产中的一部分。此外，除了景观和地形另有特别规定条款，不允许住宅垂直排列建造，包括有个别地契的共管房产。（一般来说，分组住宅类型的品种通常被称为双层别墅或者联排别墅）
多重型：住宅是有两个或多个住宅这个整体中的一部分。其中这个住宅任何部分都垂直建筑与另外一部分住宅（通常被称为公寓）。此外，这不包括那些已经被归类为分组型的多个住宅，但包括混合使用的，Ground层以上任何住宅。
如果低于R30的地区，场地区域最小要求在多重型住宅发展方面会和独立型/分组型不同。而对于有R30这样或者还要大的区域，其多重型住宅，R并没有最小面积的要求，而是有最大地基比率。
R分区代码补充知识：
以下是基于独立或者分层住宅假设的开发现场而初拟的R代码参考。
如果您计划对多重型住宅开发，您需要更深入地挖掘。
如上所述，请记住，会有很多其他的因素影响土地性质的发展和您最终的收益，包括会涉及到现有的配置，发展以及临时的地段。
R10：平均场地面积为1000㎡，最低为875㎡
R12.5：平均场地面积800㎡，最低700㎡
R15：平均用地面积666㎡，最低580㎡
R17.5：平均场地面积571㎡，最低500㎡
R20：平均场地面积450㎡，最低350㎡
R25：平均场地面积350㎡，最低300㎡
R30：平均用地面积300㎡，最低260㎡
R40：平均场地面积220㎡，最低180㎡
R50：平均场地面积为180㎡，最低为160㎡
R60：平均场地面积为150㎡，最低为120㎡
R80：平均场地面积为120㎡，最低为100㎡
这些zoning要求是死规定吗？
很多开发商会疑问这样的规定是否具有灵活性呢？其实是可以的，在R code中的一些条款在某些情况下是可以改变的，比如如果您计划为老年人或者受抚养的人或者单居室建造住房。无论您要建造什么，您都可以申请批准，将最低面积要求变更5%的差异。
举个例子： 如果您在R30性质的土地上发现一个1150㎡占地的地方，由于R代码的限制，您除了多建出2个住所外，不能更多的划分土地。但是如果您能够争取5%的上下变动，让土地平均占地要求将下降到285㎡，这意味着您可以多建造出3个新的住所 （285*4=1140）。
获得这5%变化，并不是一个简单的过程，这些程序需要被WAPC许可，否则没有这个许可，地方议会是不允许发放小占地面额土地的DA。
您区域的不同代码划分：
您区域对R-code的划分，一般按照人口密度，R25及以下会被认为低密度；R30到R60为中等；R80为高密度区域。大部分珀斯郊区区划为R20, 正如您所料，靠近珀斯CBD的地区区划为R30和R40。
购物中心和公共交通附近区域会被划分为R60这样比较高的级别，您一般会在CBD以内找到R80的案例。
地方政府将会不时修改和改变分区，因此，请您随时了解您所在地的议会的活动和计划，许多城市规划方也希望您在开发之前提交您的细分和开发方面的谈论拟议，这是一个很好的机会，争取实现并建立双赢的关系。
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