群里朋友聊天，说起了工抵房，大家都挺感兴趣的。老鸟今天就跟大家好好谈谈这个话题。
01
什么是工抵房
工抵房，顾名思义就是 工程抵款房。指的是开发商以房子冲抵工程款，施工方再自行对外销售的房子。
工抵房本质上就是开发商以房子来抵扣欠款。可以是工程款、也可以是其他款项，都统称为工抵房。
被抵款的一方通常并不需要房子。所以为了快速变现，通常会以低于市场的价格把房子转手，由此形成了工抵房价格比较低的认知。
举例来说：某施工方做了合同额100万的工程，开发商抵给他一套价值100万的房子。施工方自身并不需要房子，只想快点拿到工程款。于是施工方找到一个买房人，跟他说通过我来买吧，售楼部卖100万的房子，我98万卖给你。
于是买房人低价买了房，施工方快速拿到工程款，开发商结清了欠款。
皆大欢喜。
02
怎么操作
施工方和开发商之间的工程业务是有正规合同的，在财务上也必须有一笔对应的款项从开发商支付给施工方，这项合同才算是结束。
但开发商正是因为暂时没有这比款项才给的工抵房啊，这笔钱怎么来？
回到上面的例子。开发商把房子抵给施工方，这时候房子其实还在开发商名下，施工方只是拿到了一个抵房的承诺，他要尽快的去找到买房人来买这套房子（有时候开发商也会给施工方私下签一个定房的协议，但并不办理正式的签约手续）。
买房人找到之后，施工方带着买房人去售楼部办理手续。 买房人把钱交给开发商，开发商收到钱之后，给买房人办理房子的签约手续（签订正式的《商品房买卖合同》），同时将这笔钱转给施工方。
这样操作下来，买房人正常给开发商缴纳房款买房并签约，开发商正常支付施工方的工程款，符合约定的交易流程。
买房人和施工方、开发商都是合规操作，没有风险。
03
几点说明
怎么规避风险
从上面的操作流程可以看出：对于买房人来说，工抵房的交易流程和正常房源是一样的，施工方和开发商之间后续的交易和买房人没有关系，不用去管他。
只要是去售楼部办理的手续、钱交到开发商的账户、房子能够正常签约，这套房子就没有风险。
遇到靠谱的工抵房算是捡到一个便宜，不要因为不了解产生的担忧而错失了机遇。
真的工抵房还是变相降价
因为大家对工抵房价格低的固有认知，所以有时候开发商也会以工抵房的名义变相降价。
怎么区分？
工抵房的价格通常低于开发商市场售价，会影响开发商的正常销售。所以开发商一般会要求施工方私下找客户成交，不能在售楼部现场销售。
而且工抵房数量有限，也不会大规模的销售。
所以， 售楼部大张旗鼓的销售工抵房，那大概率就是借着工抵房的名义变相降价了。
工抵房会不会降标
这点大家可以放心。
工抵房毕竟是少数，零星分布在各个楼栋中间。一方面开发商在建设过程中并不知道那套房会成为工抵房；另一方面对开发商而言，这套房子也是按照正常的市场价抵扣的工程款，并没有影响开发商的收入。
不管是从动机还是实操来说， 这种可能性都很低。
是否要全款
从上面的操作流程可以看出：买房人交了房款之后，开发商会及时的将款项转给施工方。
从施工方角度来讲，他想尽快拿到工程款，所以希望买房人能一次性全款买房；从开发商角度来讲，他想这个手续流程尽量的快捷高效，所以也希望买房人能一次性把房款交齐，他一次性的转给施工方。
但是，从买房人角度来讲：能够一次性交齐房款的毕竟不多，而且即使有这笔钱，可能还会有些其他安排，不想全部都放到房子上。
前几年市场好的时候施工方和开发商还能强势要求买房人付全款，但在当下的市场环境下，大家也做了妥协：只要能够正常交首付办理网签就可以。开发商收到首付款之后先把首付款转给施工方，等按揭款到账之后再把按揭款转给施工方。
有工抵房的项目是不是资金有问题
工抵房由来已久。
甚至有些施工方在与开发商洽谈的商务条件中就直接约定了以工抵房的形式结算。
工抵房普遍存在。
对于开发商而言，工程款是最重要的一笔支出。付款总额高、合作单位多、关联范围广，合作单位也是五花八门，各色人等、各种需求都有。
从开发商角度来说，工抵房是对经营现金流影响比较小的一种方式。
总的来说： 工抵房是衡量开发商资金情况的一个因素，但绝不是决定性因素。要具体情况具体分析，不能一概而论。
04
怎么避坑
因为工抵房价格低、不透明的原因，也会成为很多人坑蒙拐骗的工具。
有些人打着工抵房的名义，利用大家占便宜的心理骗钱跑路，有些人把低价的工抵房加价销售赚取利益，不一而足。
大家只要记住两点： 房款交给开发商、签订正式的《商品房买卖合同》。
能满足这两点，就可以排除掉绝大多数的陷阱了。
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